Цікаво, що при цьому сторони (покупець та продавець, орендодавець та орендатор) частіше за все вважають, що це дійсно завдаток, та розраховують на відповідні правові наслідки: якщо від угоди відмовиться продавець/орендодавець, то поверне завдаток у подвійному розмірі, а якщо відмовиться покупець/орендатор, то завдаток залишиться у продавця.

       Таким чином, завдаток дається для того, щоб забезпечити майбутню угоду та зафіксувати наміри сторін. Покупець/орендатор може сподіватися на те, що угода відбудеться на погоджених в розписці умовах, а продавець/орендодавець не шукає інших покупців/орендаторів, а спокійно готує документи для угоди.

       Однак це не так. Насправді грошова сума, передана у такій формі, не є завдатком у юридичному сенсі, навіть якщо у розписці сторони пишуть «завдаток». Нижче пропонуємо інформацію, що допоможе розібратися в цьому питанні та захистити свої інтереси.

​

Що таке завдаток?

​

       Завдаток – це один з видів забезпечення виконання зобов’язання, передбачених ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України. Згідно ч. 1 ст. 570 Цивільного кодексу України, завдаток є грошовою сумою або рухомим майном, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

       При цьому для того, щоб завдаток виконував свою забезпечувальну функцію (залишався у продавця/орендодавця якщо зобов’язання  порушив покупець/ орендатор чи був повернений у подвійному розмірі, якщо зобов’язання порушене  продавцем/орендодавцем), необхідно виконати дві такі умови:

       1) у договорі про завдаток (розписка також буде вважатися таким) повинно бути вказано, що це саме завдаток;

       2) вже повинно бути дійсне основне зобов’язання (наприклад, договір купівлі-продажу, договір оренди), на забезпечення якого укладається договір про завдаток.

       Звертаємо увагу на ту обставину, що повинні бути виконані обидві умови, в протилежному випадку передана сума/майно буде вважатися не завдатком, а авансом, який забезпечувальну функцію не виконує. Це означає, що якщо угода не відбудеться, то аванс потрібно буде повернути в будь-якому випадку і тільки в одинарному розмірі.

         Розглянемо це на прикладі з практики.

     

 Ленінський районний суд м. Кіровограда 21.12.2017 р. виніс рішення по цивільній справі за позовом ОСОБИ 1 до ОСОБИ 2 про стягнення коштів у гривневому еквіваленті 2000 доларів США. ОСОБА 1 посилалася на те, що вказані кошти були передані ОСОБІ 2 у якості завдатку за продаж квартири, що підтверджувалося договором завдатку. Однак договір купівлі-продажу у встановлений договором завдатку термін не був укладений, а ОСОБА 2 уникає зустрічі, а отримані кошти в сумі 1000 доларів привласнила і повертати їх не бажає.

Оскільки судом було встановлено, що між сторонами не відбулось дійсне зобов’язання по договору купівлі-продажу нерухомого майна, передану позивачем суму суд визнав авансом, тобто підтвердженням наміру в майбутньому придбати нерухоме майно.

Суд задовольнив позовні вимоги лише частково, вирішивши стягнути з ОСОБИ 2 кошти в сумі 1000 доларів США.

 

Акцентуємо - не має ніякого значення, як саме буде називатися документ, що підтверджує передачу того, що сторони вважають завдатком – розписка чи договір, чи буде там вказано, що передана сума є завдатком – у будь-якому випадку за відсутності основного договору суд визнає це авансом.

​

Чи можна використовувати конструкцію завдатку у попередньому договорі?

​

       Іноді сторони не обмежуються розпискою та укладають попередній договір, де більш серйозно обговорюють умови основного договору, який має бути укладений у майбутньому. До такого варіанту оформлення відносин можна вдатися, наприклад, в разі, коли документи на об'єкт не готові - йде процес приватизації, оформлення спадщини, оформлення кадастрового номера на земельну ділянку і т. д.

      Згідно ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім вважається договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

        Необхідно звернути увагу на форму попереднього договору – вона повинна відповідати тій формі, яка встановлена для основного договору. Це означає, що якщо основний договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, то і попередній договір також має бути посвідчений нотаріусом. При цьому недотримання нотаріальної форми такого договору означає, що він буде нікчемним.

        Можливість використання конструкції завдатку в попередньому договорі є спірною, однак все ж більшість теоретиків і практиків вважають, що положення про завдаток як засіб забезпечення основного договору можуть бути використані тільки в основному договорі, а не в попередньому. 

        Для наочності наведемо ще один приклад з практики.

​

Городнянський районний суд Чернігівської області 06.02.2013 р. виніс рішення по цивільній справі за позовом ОСОБИ 1 до ОСОБИ 2 про стягнення грошових коштів. З позову випливало, що між сторонами було укладено попередній договір, відповідно до якого позивач передав відповідачу 4000 грн. завдатку на забезпечення укладення договору купівлі-продажу житлового будинку. Відповідач не виконав договірні зобов'язання, відмовився укласти договір купівлі-продажу будинку і тому, на думку позивача, повинен був сплатити подвійну суму завдатку.

Суд визнав, що оскільки сторонами не укладався договір купівлі-продажу будинку, сплачена позивачем сума завдатку є авансом, оскільки договір, на забезпечення якого вона передана, не було укладено. Тому кошти в сумі 4000 грн. підлягають поверненню позивачеві як безпідставно отримані відповідачем.

​

Як забезпечити основний договір?

​

       Широке застосування конструкції завдатку там, де він застосовуватися не може, говорить про те, що на практиці необхідність забезпечити укладення майбутнього договору все-таки є. Сторона, яка передає завдаток, хоче закріпити бажаний об'єкт за собою, щоб він не був переданий іншій особі. Приймаюча завдаток сторона готує документи до основної угоди, що також вимагає грошових і часових витрат. До того ж деякі документи, необхідні для укладення угоди, можуть бути дійсні протягом обмеженого часу. У разі, якщо клієнт відмовиться від угоди, продавець / орендодавець терпить таким чином грошові та часові втрати.

       Ми розробили шаблон документа, який не є попереднім договором і може замінити розписку про отримання завдатку. При цьому він не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, хоча і може бути посвідчений нотаріусом за бажанням сторін. Скориставшись цим шаблоном, ви зможете дійсно забезпечити укладення договору в майбутньому, отримавши передані грошові кошти назад в подвійному розмірі, якщо від угоди відмовиться продавець / орендодавець, і утримавши ці кошти, якщо від угоди відмовиться покупець / орендар.

​

​

​